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英國生活知識：和配偶聯名買入的房屋，在配偶身故後，房產誰屬？

有不少人以為，和配偶聯名買入的房屋，在配偶身故後會自動屬於另一半。

不過，事實上，在買屋的時候，便要先決定聯名業權的類別。

在英國，聯名房產 Joint property ownership 是有兩種不同業權種類的，分別是Joint tenants 聯名業權及 As tenants in common共同業權。

 

Joint tenants 聯名業權

作為聯名業權的業主，你:

  • 擁有整個財產的平等權利
  • 如果你死亡，財產將自動移交給其他所有者
  • 您不能在遺囑中轉移對財產的所有權

簡單來說，若夫婦二人購買物業，選擇了聯名業權的話，其中一人身故，整個物業便屬於另一半，不屬於遺產的一部份，不用付遺產稅。但同樣地，不能利用遺囑轉移財產擁有權。

Tenants in common 共同業權

作為共同業權的業主，你:

  • 您可以擁有財產的不同份額
  • 如果您死亡，該財產不會自動移交給其他所有者
  • 您可以在遺囑中轉讓財產的份額

簡單來說，若二人購買物業，選擇了共同業權的話，其中一人身故，物業是會按遺囑或無遺囑規則（Intestacy）分配，而不自動移交其他業權人仕。購買物業時，也可以選擇業權分配，如三七，五五等。

若物業是夫婦二人使用共同業權，遺囑中留給配偶及法定伴侶的財產不用繳納遺產稅。如果在遺囑中寫明將房產留給配偶或法定伴侶，那就沒有遺產稅的問題。那麼沒有遺囑怎麼辦呢？根據無遺囑規則（Intestacy）通常配偶或伴侶會繼承房產，因此也不會產生遺產稅。

 

購入物業後，可以更改業權類型嗎?

可以的，假如以下情況，是可以免費改變權權類型：

  • 由 Joint tenants 聯名業權 改為 Tenants in common 共同業權：如果您離婚或分居，並希望將財產份額留給其他人
  • 由 Tenants in common 共同業權 改為 Joint tenants 聯名業權：如果您結婚並希望擁有整個財產的平等權利

另外，若物業本身是一人擁有，也可以添加業權擁有人，變成聯名業權，或共同業權，這是稱為業權轉讓。

 

更多有關聯名房產的資料，可參考政府網頁：https://www.gov.uk/joint-property-ownership

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英國生活知識—2020年英國樓價升幅逹6年來最高

英國物業巿場一向受各國投資者歡迎，即使在2020年的新冠肺炎疫症爆發，仍然無阻英國樓拾級而上。

根據BBC 在2020年12月30日的報導，英國樓價在2020年底的價格較3月份的水平高出5.3％，這在疫症剛開始爆發開始時似乎不太可能出現反彈。

不過，英國政府推出的一系列的政策措施和疫情爆發導致的偏好變化，推動了住房需求。而英國整體樓價在12月份的樓價比11月份高出0.8％，平均房價為230,920英鎊。

英國樓價走勢圖

Nationwide首席經濟學家Robert Gardner表示：Furlough and Self Employment Income Support schemes為勞動力市場提供了至關重要的支持，同時，政府也採取了一系列措施來降低借貸成本並保持信貸供應的暢通。而印花稅假期Stamp Duty Holiday 也推動英國居民的住宅搬遷計劃，也刺激了對英國樓的需求。”

貸款人 (銀行，按揭公司) 還通過向疫情影響的借款人提供付款假期來做出回應，幫助人們留在家中而不是被迫出售物業。

 

報導也提到，儘管買家知道他們很可能會錯過印花稅減免，但仍繼續刺激高房價增長，因為在英國，物業轉讓仍需要相對較長的時間。

英國的用家需要更多的居住空間，無論是家庭內部原因還是外部原因，以及在家工作 （Work from Home），都令英國居民盡可能利用印花稅假期去換更優質的生活空間。

而且，有競爭力的抵押貸款利率沒有跡象表明很快會消失，最顯著的是貸方回到了90％的借款額，這為首次購房者提供了進一步的動力。

接下來的樓價會如何？

根據報導，英國的樓價，很大程度上將取決於疫情發展以及因為為疫情的限制而對整個經濟的損害。Covid-19導致的行為轉變可能繼續為房地產市場活動提供支持。同時，印花稅假期將繼續在短期內為英國樓價添溫。

倫敦房地產經紀人Radstock Property的聯合創始人George Franks說：“印花稅假期正在創造一個錯誤的視野，明年明年第一季度價格將上漲甚至更高。儘管英國的失業率上升顯然對房地產價值構成威脅，但需求仍應保持相對強勁，因為擁有房產的成本仍低於房租，而貨幣的價格則盡可能便宜。他預測，在2021年，隨著更多公司正式地調整其遠程工作(Work from Home)政策 ，人們將繼續改變其生活安排。

他警告說：“但是，如果勞動力市場如多數分析師所預期的那樣疲軟，那麼未來幾個季度的住宅市場活動可能會放緩，甚至可能會急劇放緩，尤其是在印花稅假期在三月底到期之後。在2021年第一季度表現強勁之後，在印花稅假期完結之後，樓價可能會降溫，但到年底可能會再次開始上漲。”

 

參考資料:

BBC 報導

National Wide 在2020年底，對英國樓價的資料

Halifax 在2020年底，對英國樓價的資料

 

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英國生活知識：購買住宅物業知識—Freehold VS Leasehold

第一次打算在英國買物業的人仕，大多有一個疑惑，Freehold 和 Leasehold 是什麼呢? 兩者之間，又有什麼分別呢?

Freehold 永久土地擁有權 – 若買入的物業是Freehold, 即買入的物業連是土地一起買入, 你所擁有的, 不單是房子這個建築, 還是包建築物所在的土地。若購買的是House，即屋子本身，連同屋子所在的土地，都屬於你，而且，是永久性的。若買的是Flat，那土地擁有權，便是全座建築物按買賣合約分配。

冷知識: 根據Civil Aviation Act 1982《 1982年民航法》, Freehold 的擁有人還包括 “擁有”並財產上方不超過500英尺的“空域”的權利呢。

優點：

  • 不需擔心土地租借權完結， 續期等
  • 不用付土地租借費 ground rent

Leasehold 有期限土地租用權 — 若買入的物業是Leasehold, 即買入的物業只包含物業本身的建築物, 土地的擁有權不屬於你。必須交地租予地主。而這個建築物可以在土地上借用多少年，是根據地契所說明的，可能是幾年， 幾十幾， 甚至是９９９年。Leasehold 的業主，每年要付地租給地主。在租借期完結前，可以向地主相討續期。請留意，若土地租用權只剩下不足100年，便有機會難以轉手，及難以找銀行做按揭，故在購買物業前， 必需先了解心儀物業是屬於Freehold 還是Leasehold, 若是Leasehold, 土地租借權還剩多少年。在英格蘭地區，大部份的分層單位 (Flat) 都是Leasehold， Freehold 的比較少見。

注：蘇格蘭地區大部分物業都是連土地權（Freehold）的。而在英格蘭，北愛爾蘭及威爾斯，大部份的House 都是Freehold, 而大部份的Flat 都是Leasehold，但在購買物業前， 記得先查清楚。

缺點：

  • 每年需付地租Ground Rent
  • 租借期少於100年, 難以轉手或做按揭
  • 除了地租外，還有機會要付 Leasehold service charges （租賃服務費）， 服務費用於支付以下費用：
    • 維護公共花園，
    • 公共地方的電費單，或
    • 維修和保養外牆

購買Leasehold 物業前, 請先研究清楚各項開支都在預計之中，例如印花稅, 維修費。

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英國生活指南：買屋？租屋？

移民英國，當決定了在哪一個城巿落腳後，還要決定應該租屋，還是買屋。

在決定買屋還是租屋前，不妨先來算一算！

首先，來看看蘇格蘭的租金，以2020年10月為例：

格拉斯哥市中心／愛丁堡市中心：

租一房一廳，租金大約在每月£650-£850之間

租兩房一廳，租金大約在每月£900-£1500之間

學生公寓：大學附近每月約£700-£1000，不同間格，尺寸還略有差距。但大部分學生宿舍戶型很小，比普通住房面積小很多，並不適合移民家庭。

 

格拉斯哥巿中心的租盤 愛丁堡巿中心租盤

相比起租盤，買盤又如何呢？？

格拉斯哥買盤 愛丁堡買盤

 

從以上粗略比較一下，便會發現相較旅遊城巿愛丁堡，格拉斯哥的物業更便宜，而且和租金比較，購買格拉斯哥物業租值更高，租金回報更勝一籌。

如果和英格蘭相比，蘇格蘭的物業租值更為吸引。

倫敦租金 倫敦物業價格

相較於首都倫敦，由於受到英國國內及海外人仕歡迎，物業價格一直高企，但相對租金回報便不及其他城巿。不論是從投資角度，還是自住需求，蘇格蘭物業相對更為吸引。

除了價錢的因素外，兩地的買賣物業方面和法例亦有少許不同。如在蘇格蘭，除特別指明外，都是屬於Freehold (永久產權)，即這間屋，包括土地，都是永久屬於業主的。

而在英格蘭，特別分層單位，大部份是屬於Leasehold (租權)，即業主只有物業的產權，但土地並不屬於業主，每年需要付地租給地主，如發展商。租權的年期各有不同，在購買物業前，必需了解清楚購買的物業是Freehold 還是Leasehold，若是Leasehold 的話，剩下的年期有多少，續地租需要付多少錢等等。

 

目前，若希望購買物業作出租用途，首期可以低至25%。以購買一間蘇格蘭的２房單位為例，物業價格約£180,000，首期只需付£45,000便可以開始你的英國以租養租生活。

我們一起來計計數：

  • 物業格價：£180,000
  • 首期：£45,000
  • 每月租金：£1,200
  • 每月淨收入：£900 (已減去管理費及雜費)
  • 每月按揭還款：£600
  • 每月盈餘：£300

只需付首期£45,000 便可以擁有一個2房物業，每月還有£300收入。

不少人擔心移民後不知如何生活，但若有租金收入便可以補貼生活費。現在英國政府還有刺激樓價措施，隨時賺了租金之餘，亦賺了樓價，實在是購買物業的黃金機會！

即使購買物業是自住用途，買入後便不用擔心屋住問題，亦不怕將來樓價向上，可以安居樂業，在英國開展新生活。

 

若對選擇移居地沒有頭緒, 可以參考以下這篇:

買屋指南：

租屋指南：

 

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