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英國生活知識：購買住宅物業知識—Freehold VS Leasehold

第一次打算在英國買物業的人仕，大多有一個疑惑，Freehold 和 Leasehold 是什麼呢? 兩者之間，又有什麼分別呢?

Freehold 永久土地擁有權 – 若買入的物業是Freehold, 即買入的物業連是土地一起買入, 你所擁有的, 不單是房子這個建築, 還是包建築物所在的土地。若購買的是House，即屋子本身，連同屋子所在的土地，都屬於你，而且，是永久性的。若買的是Flat，那土地擁有權，便是全座建築物按買賣合約分配。

冷知識: 根據Civil Aviation Act 1982《 1982年民航法》, Freehold 的擁有人還包括 “擁有”並財產上方不超過500英尺的“空域”的權利呢。

優點：

  • 不需擔心土地租借權完結， 續期等
  • 不用付土地租借費 ground rent

Leasehold 有期限土地租用權 — 若買入的物業是Leasehold, 即買入的物業只包含物業本身的建築物, 土地的擁有權不屬於你。必須交地租予地主。而這個建築物可以在土地上借用多少年，是根據地契所說明的，可能是幾年， 幾十幾， 甚至是９９９年。Leasehold 的業主，每年要付地租給地主。在租借期完結前，可以向地主相討續期。請留意，若土地租用權只剩下不足100年，便有機會難以轉手，及難以找銀行做按揭，故在購買物業前， 必需先了解心儀物業是屬於Freehold 還是Leasehold, 若是Leasehold, 土地租借權還剩多少年。在英格蘭地區，大部份的分層單位 (Flat) 都是Leasehold， Freehold 的比較少見。

注：蘇格蘭地區大部分物業都是連土地權（Freehold）的。而在英格蘭，北愛爾蘭及威爾斯，大部份的House 都是Freehold, 而大部份的Flat 都是Leasehold，但在購買物業前， 記得先查清楚。

缺點：

  • 每年需付地租Ground Rent
  • 租借期少於100年, 難以轉手或做按揭
  • 除了地租外，還有機會要付 Leasehold service charges （租賃服務費）， 服務費用於支付以下費用：
    • 維護公共花園，
    • 公共地方的電費單，或
    • 維修和保養外牆

購買Leasehold 物業前, 請先研究清楚各項開支都在預計之中，例如印花稅, 維修費。

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英國生活知識：購買住宅物業知識—英國印花稅

英國樓巿入巿好時機??

大家有聽說過印花稅假期Stamp Duty Holiday 嗎??

在英格蘭首次置業的人仕，在2020年7月8 日至2021年3月31日期間購買第一間住宅物業，可享印花稅優惠，優惠如下。

注: 印花率是累進式, 即物業價格高的, 是先扣起免稅部份, 餘下的才付印花稅

物業價格 印花稅率
£500,000 或以下 0%
£925,000 或以下 (超過£500,000 的部份要付的印花稅) 5%
£1.5 million 或以下 (超過 £925,001 要再額外付的印花率) 10%
超過£1.5 million (超過 £1.5 million 的部份, 再額外付的印花率) 12%

例子: 一間價格£1,000,000 的物業, 要付多少印花稅?

£500,000 免稅

餘下的£500,001 ~ £1,000,000 的部份

£ 500,001 – £925,000 要付5% = £21,249.95

£ 925,001 – £ 1,000,000 要付10% = £7499.9

總印花稅 £ 28,749.85

 

已有物業又想多買一間? 從第二間物業起，要額外付3% 印花稅，印花稅率如下

物業價格 印花稅率
£500,000 或以下 3%
£925,000 或以下 (超過£500,000 的部份要付印花稅) 8%
£1.5 million 或以下 (超過 £925,001 要再額外付的印花率) 13%
超過£1.5 million (超過 £1.5 million 的部份, 再額外付的印花率) 15%

更多關於印花稅減免的資料，可參考以下政府網頁：

https://www.gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-temporary-reduced-rates

 

印花稅 Stamp Duty Land Tax (SDLT)

2021年4月1日起，印花稅的優惠便完結， 印花稅率會調回以前一樣， 請參考以下表格:

物業價格 印花稅率
£125,000 或以下 0%
£250,000 或以下 (超過 £125,001 部份的稅率) 2%
£925,000 或以下 (超過£250,000 部份的額外稅率) 5%
£1.5 million (超過 £925,001 部份的稅率) 10%
£1.5 million 以上 (超過 £1.5 million的稅率) 12%

 

First Time Buyer 優惠?

若你及和你一起聯名購買物業人，都是首次置物的買家，可以享有印花稅優惠。

  • 物業價格£300,000 以下, 免印花稅
  • 從300,001英鎊到500,000英鎊部分的5％印花稅
  • 必需所有買家都是首次購買者才有資格。

如果物業價格超過500,000英鎊，則就不能享有First Time Buyer 優惠。

SDLT 只限英格蘭地區??

印花稅，Stamp Duty Land Tax (SDLT), 只適用於英格蘭和北愛爾蘭。

在英格蘭及北愛爾蘭，購買物業要付Stamp Duty Land Tax (SDLT)
而在蘇格蘭，購買物業要付Land and Buildings Transaction Tax
在威爾斯，購若物業交易在２０１８年４月後才需要要付Land Transaction Tax

 

蘇格蘭住宅印花稅是多少?

蘇格蘭住宅印花稅 The Land and Buildings Transaction Tax (LBTT)

蘇格蘭地區一樣有印花稅優惠，
蘇格蘭住宅物業交易的LBTT 的門檻從145,000英鎊提高到250,000英鎊，生效日期在2020年7月15日至2021年3月31日（包括這些日期）之間的所有相關交易。

物業價格 印花稅率
£250,000 或以下 0%
£325,000 或以下 (超過£250,001部份的印花稅) 5%
£750,000 或以下 (超過£325,001 部份的印花稅) 10%
£750,000 以上 (超過£750,001 部份的印花稅) 12%

 

從2021年4月1日起，蘇格蘭地區的印花稅優惠便會完結，印花稅率會回到以前一樣， 請參看下表:

物業價格 印花稅率
£145,000 或以下 0%
£250,000 或以下 (超過£145,001 部份的印花稅) 2%
£325,000 或以下 (超過£250,001 部份的印花稅) 5%
£750,000 或以下 (超過£325,001 部份的印花稅) 10%
£750,000 以上 (超過£750,001 部份的印花稅) 12%

英國的購買物業印花稅優惠，還有不到３個月便結束，若打算移民買屋的人仕，請把握最後機會！

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英國生活知識：幼兒教育及托兒服務

英國的教育，主要由小學開始。

小學的入學年齡，是小朋友滿4歲後的9月初，入讀的級別，是Reception Class, 又稱作foundation。

學齡前的教育？

而未入讀小學之前，家長可以帶小朋友去Nursery幼兒園。Nursery 的服務範圍未必間間一樣，不少Nursery提供由4個月至4歲11個月的幼兒園及托兒服務，而開放時間可以由早上7點半至下午6時，方便家長上班（每間Nursery的服務時間未必一樣，請向心儀的Nursery查詢）。

在英國，Nursery並不是強制一定要上的，而政府提供每年570小時的免費服務（並不算公共福利Public Fund），每星期15小時，共38星期給3歲至4歲的幼兒，3歲前若小朋友上幼兒園便要自費了。

政府提供的15小時免費幼兒服務，並沒有限制一星期要上5天的，家長可以因應自己的情況，選擇一星期上5個半天，或2天全日加1天半天都可以，每星期共15小時免費。若希望幼兒在Nursery 超過15小時，超過的時數便要自費，非常彈性，詳細資料，可以向Nursery查詢。

注：符合資格，可以申請每星期30小時的免費幼兒服務２歲的幼兒服務。

3-4歲的30小時免費幼兒服務資格:

https://www.gov.uk/30-hours-free-childcare?step-by-step-nav=f517cd57-3c18-4bb9-aa8b-1b907e279bf9

2歲幼兒的免費服務資格:

https://www.gov.uk/help-with-childcare-costs/free-childcare-2-year-olds?step-by-step-nav=f237ec8e-e82c-4ffa-8fba-2a88a739783b

我家附近有哪間Nursery?

若初初搬到英國，不知道附近有哪家Nursery, 可以在以下政府網頁輪入地址，便可以連結去所屬的Council 網頁的Childcare 網頁。

https://www.gov.uk/find-nursery-school-place?step-by-step-nav=f237ec8e-e82c-4ffa-8fba-2a88a739783b

Nursery 有哪幾種類別?

日間托兒所 (Day Nurseries)可以照顧從出生到五歲的兒童，並且通常在一年中的大部分時間從上午8點至下午6點提供日托。Day Nurseries將在Ofsted註冊並定期檢查。您可以在www.ofsted.gov.uk查看Ofsted Report。Day Nursery可以由私人，社區團體，蒙台梭利組織，商業機構或雇主經營。

私立幼兒園 (Private Nursery Schools) 是私人擁有的，可以為2至5歲的兒童提供臨時或全日托服務。一些學校可以提供特殊的教育方法，例如蒙特梭利。他們可能只在學期時間內營業，也可能全年營業。他們可以在Ofsted或ISI（獨立學校理事會）註冊

Maintained Nursery Schools 通常在學校的上課日提供全日制和非全日制幼兒托兒服務。他們附屬於小學。孩子可以參加整天或半天的活動，放學後也可能提供托兒服務。

除了Nursery, 還有其他選擇嗎?

除了Nursery 外, 還可以選擇以下政府批准的托兒服務, 包括:

  • 註冊的保姆 childminder / Nanny，遊戲設施 playscheme，托兒所 Nursery或俱樂部 Club
  • 註冊的托兒機構 childminder agency / childcare agency
  • 註冊學校 registered school (部份學校提供學齡前的托兒服務)
  • 註冊家庭護理機構的家庭護理人員 home care worker

如何找政府批准的托兒服務?

可以透過以下英國不同地區的網頁查看有哪一家機構提供政府批准的托兒服務:

  • England through Ofsted 英格蘭地區可以透過參考Ofsted Report
  • Wales through Care Inspectorate Wales 威爾斯地區可以透過威爾斯的護理檢查局
  • Scotland through the Scottish Care Inspectorate 蘇格蘭地區可以透過蘇格蘭的護理檢查局
  • Northern Ireland through the local early years team register 北愛爾蘭地區可以透過地區早期注冊小組

 

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英國生活知識：英國買屋 — 什麼是Share Ownership?

若打算在英國置業，好自然會上各地產網， 如Rightmove, Zoopla 看看不同樓盤。

有時，會看到屋價特別平的放盤，當看詳細資料時，會看到xx% Share Ownership。

那究竟，Share Ownership 是什麼？

Share Ownership 是給首次購買物業，或現時沒有擁有物業的人，有機會向housing association 房屋協會購入新建物業，或轉售的二手物業。購入的物業，可以介乎25% ~ 75% 之間，而餘下的部份，需要付租金給予housing association。

申請資格:

  • 家庭年收入在80,000英鎊或以下（或在倫敦的年收入在90,000英鎊或以下），則可以通過Share Ownership 購買房屋，並且適用以下任何條件：
    • 首次置業
    • 曾擁有物業，但現時不能付擔購買新物業
    • 現有的Share Owner

留意，Share Ownership 的物業通常是Leasehold 的。

可以購買更多業權嗎?

可以的，當你成為Share Owner 後，你可以購買更多業權，稱為staircasing 向上階梯。而新購業權的價價，取決於新購業權時的物業價格。最終，可以購入全部業權， 成為100% 業權擁有人，即物業不再是Share Ownership。

購買更多業權的費用：

  • 如果您所在地區的樓價上漲，新購業權的價錢會比一開始高；
  • 如果您所在地區的樓價下跌，則新購業權的價錢會比一開始低；

housing association會為你的物業估價，並讓您知道新的業權價格，而您需要支付估值師的費用。

Share Ownership的優點與缺點:

優點:

  • 首期比購入全額物業低
  • 同一個首期的金額， 可以購買更大的物業

缺點:

  • 購入物業後，需要按擁有的份額支付租金給housing association， 如擁有50% 業權，便需要付50% 租金
  • 要轉售物業比較困難, 除非己購足100% 業權, 否則要有購買Share Ownership 資格的人才能購買

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英國生活知識：國民退休金

在英國生活，出名稅重，每月的收入在扣除稅金之外，還會扣掉NI (National Insurence)。而NI 的作用，就是在退休後給你的生活費。

New State Pension 是什麼?

New State Pension 新國民退休金是政府給退休國民的退休金，大多數人的英國人可以在退休後領取。 如果您有供至少10年的國民保險金，並且是：1951年4月6日或之後出生的男性；或 1953年4月6日或之後出生的女性，則可以按在到達退休年齡後領取新國民退休金。

什麼人可以領取國民退休金?

  • 供NI 至少10年
    • 工作並供款NI
    • 因失業或病或其他原因而無法工作, 可以領取National Insurance credits 代替NI 供款
    • 自僱或海外工作, 也可以自願供NI (voluntary National Insurance contributions)代替
  • 1951年4月6日或之後出生的男性; 或 1953年4月6日或之後出生的女性 (在此之前出生的人仕，可以領取舊的The basic State Pension)
  • 到達法定退休年齡
    • 法定退休年齡不時會作出調整，以2020年的最新規定
    • 1955年1月1日出生，法定退休年齡為66歲
    • 1962年1月1日出生，法定退休年齡為67歲
    • 1979年1月1日出生，法定退休年齡為68歲

注意: 即使到達法定退休年齡，仍然可以繼續工作， 並同時領取國民退休金

國民退休金有多少?

以2020年度計算, 每星期的全額國民退休金是£175.20

而要領取全額國民退休金, 需要供NI達35年

若供NI不足35年, 便可按比例領取國民退休金

如到達退休年齡時只供了10年NI, 可領取的每周國民退休金是£175.20 X 10 / 35 = £50.05

如到達退休年齡時只供了20年NI, 可領取的每周國民退休金是£175.20 X 20 / 35 = £100.11

如何領取國民退休金?

政府並不會自顧派放國民退休金, 必需先向政府申請。通常，政府會在你達退休年齡前２個月寄信通知你。

申請方法包活:

  • 網上申請
  • 電話申請
  • 郵寄

另外， 即使在國外退休， 仍然可以申請及領取國民退休金，但申請方法及領取方式會有所不同。

政府會每4 星期發一次國民退休金

我可以在國外退休嗎?

可以的!

您必須在您達到退休年齡的4個月內提出申請。

要領取養老金，您可以：

 

你可以選擇把退休金存入英國的銀行, 或其他海外銀行。若選擇海外銀行，則會自動把金額換成當地貨幣，故金額有機會每次不同。

以上資料, 來自英國政府網頁: https://www.gov.uk/new-state-pension

 

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